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二手房參考價出臺 廣州樓市局部降溫

2021-11-25 10:35      点击次数:

過去一週,廣州市住建局針對全市96個熱點樓盤出臺的首批二手房交易指導價一石擊起千層浪,引發了社會對未來樓市走向的持續關注。由於此前啟動過價格干預機制的深圳二手房交易市場已出現明顯降溫,廣州再複製推廣這套政策無疑也讓部分業內人士對廣州樓市未來

  過去一週,廣州市住建局針對全市96個熱點樓盤出臺的首批二手房交易指導價“一石擊起千層浪”,引發了社會對未來樓市走向的持續關注。由於此前啟動過價格干預機制的深圳二手房交易市場已出現明顯降溫,廣州再複製推廣這套政策無疑也讓部分業內人士對廣州樓市未來的預期發生改變。尤其是在廣州民生銀行、工商銀行等金融機構先後表態將會按照政府指導價執行二手房貸後,一些原本對今年“金九銀十”寄予厚望的開發商和仲介代理機構已經表現出明顯的“熱情消退”。

  有專家指出,二手房交易價若有“鬆動”將很快傳導到一手房交易市場。在“房住不炒”的精神指導下,廣州市有關部門針對前段時間樓市局部過熱現象精準施策,將起到明顯的穩價格和穩預期的作用,從而有力促進房地産市場的平穩健康發展。

  “過去經常給我打電話的仲介,新政之後就幾乎再沒打過電話了。”9月8日,錦繡香江花園的業主梁小姐告訴南方日報記者。

  錦繡香江花園位於番禺華南板塊,是該區域幾個超大型社區之一,這裡和附近的雅居樂花園、自在城市花園一樣,都在首批公佈二手房參考價格的小區名單中。此前錦繡香江花園二手房在貝殼等平臺報價約在5.7萬元/平方米左右,如今參考價格為34850元/平方米。

  記者調查發現,廣州二手房參考價機制公佈後,貝殼找房廣州站等平臺曾一度下架相應小區二手房源,也有平臺將掛牌價格直接“抹去”。9月7日下午,貝殼平臺將掛牌房源重新恢復上架,原有的掛牌價格消失不見,取而代之的是參考價和按照參考價格計算的房源總價。

  南方日報記者在貝殼平臺搜索到一套位於錦繡香江花園、參考總價在300萬元左右的二手房源。但向房産經紀人諮詢後,對方表示該套房源業主實際報價為5.4萬元/平方米。

  這名經紀人表示,目前房子雖然以參考價展示,但業主不可能以這個價格賣出,如果誠意購房,有議價空間。“小區有一套原價750萬元的房子,業主現在把報價降到了700萬元。不過部分業主並不著急賣,所以價格變化不大。”

  位於海珠區南部的羅馬家園同樣在96個小區名單中,參考價為39282元/平方米,南方日報記者走訪發現,儘管報價資訊不再在仲介門店展示,但業主實際報價仍處高位。在一家門店,記者就一宗掛牌的三房住宅進行諮詢,儘管總價約為350萬元,但業主實際報價仍在500萬元左右。

  “現在不清楚銀行會怎麼定,但如果按參考價來定評估價的話,買家就得提高首付款了。”該門店經紀人表示,目前不清楚究竟會不會要求按參考價來進行網簽,也可能參考價以外的部分,會在網簽合同以外,由買家單獨付給賣家。

  儘管此次公佈的只有96個小區,但對其他樓盤而言,影響同樣存在。“我們主營的二手房小區不在指導價名單裏,價格上沒什麼變化,但買家心態會有變化。”某越秀區仲介門店的經紀人表示,買家一般是“買漲不買跌”,會覺得既然現在房價在跌,再等等説不定還會繼續跌。

  該經紀人稱,參考價制度發佈後的這段時間,該門店只成交了1單,而在去年同期,一個月就有20多單。“不光是我們家,整個廣州近期的二手房成交額都在下跌。”該經紀人認為,目前的情況下,剛需買家可以考慮要不要“抄底”,但投資目的的買家最好還是觀望一下。

  9月、10月是房地産市場的傳統旺季,有著“金九銀十”之稱,但廣州歷經房貸額度收緊、增值稅“二改五”調控、人才購房政策變化,再到如今二手房參考價機制出臺,以往的密整合交期或許會發生改變。

  “現在廣州新房市場和二手房市場的回落趨勢是比較明顯的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,二手住房參考價發佈機制會對市場預期産生較大的影響,引導業主和仲介掛牌價,斬斷“掛牌價推動買家市場預期,拉動成交價上漲”的迴圈。

  也有觀點認為,廣州二手樓市熱度降下來後,部分購買需求會轉向一手市場,從而讓新房市場趨熱。

  對此李宇嘉認為,廣州的一二手住宅市場有著較強的關聯度,由於廣州市場換房群體龐大,這類群體要把二手房賣掉以後才能買新房,因此在參考價機制發揮作用的前提下,二手房交易量下降的話,新房成交同樣也會受到影響,另外一手市場也面臨限價,預售證發放較慢,開發商推盤的節奏也在拉長。

  事實上,記者調查發現,近日已有多位原來已經下訂的新房置業者向開發商售樓人員提出退房的要求。儘管退房的理由有“資金鏈出問題”,也有“購房資格騰挪不順利”等藉口,但售樓人員明白,這多少與最近出臺的二手房指導價帶來的預期改變有關。

  銀行方面的反饋也證實廣州最近的價格干預政策已經對市場起到明顯的“降溫”效果。

  “二手房指導價才出了一週,但是市場上已經減單很多了。像天河、海珠區在名單內的二手房,基本上一些原來已經在談貸款的,都不做了。對番禺還沒什麼影響,但是就這一週天河的好多就不成交了。”一位廣發銀行客戶經理告訴記者。

  根據此前南方日報記者統計,廣州此次公佈的96個小區參考價,位於天河區的小區就佔了一半以上,是調控的熱門區域。

  不管是首套房,還是改善型二套房的置業者,都有相當一部分需要依靠抵押貸款來買房。因而,住房貸款業務對政府指導價的反應情況對樓市至關重要。在廣州二手房指導價出臺不久,就有銀行迅速響應。根據此前南方+報道,民生銀行和廣發銀行皆表態,將嚴格遵照廣州市限購限貸政策執行房貸政策。

  不過,南方日報記者近日以意向購房者身份向多家銀行貸款業務部門電話諮詢後卻發現,銀行目前其實暫未對是否參照參考價批貸放款採取行動。例如工行某網點貸款部門就表示,細則暫時沒有出臺,因此到底按照哪種形式放款暫不能確定,但其也指出,當前未公佈參考價的小區,仍然會沿用原先的辦法。

  某大型國有銀行個貸經理向記者表示,目前其所供職的銀行暫未明確是否會在房産評估環節參照政府的二手房參考價格來定,而是沿用原來按照房産評估價和網簽成交價二者選較低值進行計算再予以放款的做法。

  不過,相比二手房貸是否參照參考價,買房貸款利率上漲、額度緊張是二手房買家面臨的更加現實的問題。一家位於海珠區的國有銀行網點人員告訴記者,目前額度緊張,該行住房貸款放款才放到今年3月,速度非常慢,如果想要辦理二手住房貸款,雖然仍然接受遞件,但何時放款仍未可知。

  據保利投顧研究院統計,全國房貸利率水準整體維持上升態勢,貸款額度整體偏緊,部分城市放款週期持續拉長。據了解,在廣州,多家主流銀行房貸利率早已破“6”。“今年已經漲了四五次了,現在我們首套房的利率5.85%。二套房的話是6.05%。”廣發銀行客戶經理告訴記者。

  “廣州二手房指導價引發的行業反響很強烈,主要原因是指導價跟目前成交價格差距較大,後面具體怎麼執行,還不清楚。如果執行寬鬆,那可能就主要影響信貸,如果執行比較嚴格,那房地産價和量都可能大幅削減。”廣州房地産研究會執行會長韓世同表示,總的來説,政府出臺指導價的目的是防止樓市過熱,措施應該是會有效果的,但整體效果和狀況還有待觀察。

  “去年價格快速上漲的區域,要在指導價的作用下去泡沫。”在李宇嘉看來,二手房參考價發佈機制並非短期的調控要求,而是長效機制建設的必然。對二手房而言,長效機制重要內容便是監管系統和參考價,這是二手房調控的基礎設施和平臺。

  李宇嘉認為,在房價過快上漲,市場本身過熱,出現調節失靈的情況下,必須要以政府有為之手,給市場提供合理的價格信號,代替不合理、非理性價格信號,以參考價推動二手房市場去杠桿,降低資金對房價的拉動作用,從而控制二手房價格,引導新房價格。

  儘管業內人士對樓市的觀望情緒,已經一定程度上地從需求側開始影響到樓市的交易,而且購買者“退訂”“退貸”的消極情緒從二手房市場快速傳導到了一手房市場。但是,對於所有已經為今年的“金九銀十”足足備戰了半年的開發商來説,下半年最重要的這一個旺季對於公司衝刺“完成年度銷售業績目標”至關重要。

  因此,多位開發商行銷部門負責每人平均表示,在多重因素疊加影響下,今年的“金九銀十”預料將成色不足,雖然個別此前已經將價格抬得較高的網紅項目可能會出現“惜售”的情緒,但這並不影響他們公司在9月和10月推新的計劃。在他們看來,不管外部環境如何變化,市場的首套和二套改善型剛需購房者群體依然存在,這是樓市可持續發展的動力。尤其去年以來,在疫情倒逼影響下,人們的居住價值理念發生了極大的改變。隨著粵港澳大灣區建設的加速以及人們對城市生活品質要求的不斷提高,只要開發商能夠在供求側加大對産品服務的提質更新,能夠為住房消費提供符合“健康、綠色、安全、智慧”等新價值標準的住房産品和服務,就一定還能在這個市場中抓住那些新的機會。

  針對廣州二手房指導價的輿情反映,當前比較有代表性的聲音是,指導價與市場實際交易價格低太多,這是否有悖市場發展的客觀規律?不過,也有聲音認為,為什麼對房價一個月每平方米飆漲幾萬元,很少有人去質疑不合理,而政府指導價低那麼一點,有些人就覺得不合理了呢?退一步來説,如果政府出臺的指導價與市場交易價格的最高點看齊,這樣價格干預對市場能夠起到降溫的作用嗎?

  不管怎樣,當前廣州對二手房的價格調控只是針對熱點區域的96個熱點樓盤,對市場交易相對平穩健康的其他區域、板塊和樓盤其實並沒有任何干預。客觀來説,如果局部市場沒有出現過熱的現象,政府就沒有必要動用“有形之手”來加以干預。既然已經出手干預,就必須讓政策起到實效。畢竟,一個平穩健康的市場,才更符合政府、社會和廣大購房者的利益。否則,開發商“吃了上頓沒下頓”,自然會連累上下游50多個關聯行業的發展,進而影響到就業和消費。房價的頻繁波動,同樣會對樓市的正常交易造成影響,交易者稍未把握好節奏,就會遭到無可避免的利益損失。從短期來看,政府的價格干預有可能讓成交量和成交價有所回調,但從長遠來説,適當的回調卻是整個房地産行業和市場行穩致遠的關鍵。

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